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原标题:【兴发xf197】房子公摊面积是谁发明的?合理吗?

浏览次数:86 时间:2020-01-12

问题:买房子的时候经常会听到建筑面积、室内面积、公摊等字眼,一般都按“建筑面积”来计算房价(目前国内好像只有重庆城区采用室内面积),比方说国内某个住宅楼的某套房的“建筑面积”有一百平方,房价折合成RMB也是一百万,那么这个单位房价也是一万元u002F平方。但事实上,国内这套房的“室内面积”只有七十平方,划去的三十平方属于“公摊面积”。房子公摊面积是谁发明的?合理吗?

问:公摊面积就是公共场地,实际上已经包含在房价里,再让购房人增加公摊面积合理吗?

近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。 住房公摊面积的存在是否合理?这里面开发商又有哪些猫腻?

回答:

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7 月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。据中国房地产报报道,有业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。住房公摊面积的存在是否合理?这里面开发商又有哪些猫腻?中新网记者对此进行了调查采访。

最近,房屋公摊面积成为舆论关注的焦点。先是武汉多名业主抗议开发商在公摊面积上玩猫腻——开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,精装修标准是2500元/平方米,公摊面积比例为28%,这样算下来,一套120平方米的房子,通过公摊面积多收了8万多元。随后,一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的公摊面积到底怎么来的》的文章在网上热传,引起了很多网友的共鸣。

题主的意思大概是:公摊面积成本可以体现在房价里,但是给房应该算套内面积。

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买房子不仅要买套内面积,而且要买公摊面积,对此人们早就习以为常。套内面积比较简单,包括房屋使用面积、墙体面积以及阳台建筑面积;公摊面积则有点包罗万象的意思,包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,等等。

公摊面积制度的确不合理。

公摊面积是什么?

从道理上说,一套住房不可能独立存在,它必然依附于电梯、楼梯、门厅、过道等公共设施。所以,每户居民都得为公摊面积埋单。实际上,买房子是按套内面积计算,还是按套内面积+公摊面积计算,并没有本质上的区别——如果只算套内面积,每平方米的价格高一些;如果算上公摊面积,每平方米的价格低一些。

全世界几乎所有的国家,住房面积都是按照套内面积进行计算,也就是你房产证上写的是100平米,你房内的使用面积就会有100平米。但是中国却不一样,中国有一个奇葩的公摊制度,当你的公摊系数为30%的时候,你房内的面积只有70平米。2010年,山东某楼盘的公摊系数甚至超过52%,拿到手100平米的房产证,只有48平米的使用面积,严重侵害购房者权益。

买100平米的房子,结果实际住进去只有70平米,这凭空少了的面积就是公摊面积。

现在的问题是,公摊面积所占比例越来越超出人们的想象和预期。多层楼房的公摊面积占比20%、高层楼房公摊面积占比30%,很多购房者已经大呼受不了,有些高层住宅的公摊面积甚至超过了套内面积,更是给购房者受骗上当的感觉。而这个问题的核心,在于公摊面积不公开不透明,成了一笔糊涂账。

中国的公摊制度源于香港,可是如今香港已经在民意抗议下取消了这个制度,大陆依然还继续使用,成为了全球独树一帜的奇葩房产制度。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:

买房的时候,销售人员只会告诉你这套房子的建筑面积是多少;拿到房屋产权证书时,上面写着房屋建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积,但也没有公摊面积的明细。既然购房者稀里糊涂,开发商便可大做文章,把公摊面积当作橡皮泥,想捏成什么样都行——重复公摊、重复收钱,乃至于像上述新闻中把公摊面积按照精装修价格出售,有些开发商竟也能干得出来。

公摊面积制度就好比我们出去买菜,商贩使用的是七两称八两称,这是坑害消费者的行为,却堂而皇之地存在了这么多年,确实很不合理。

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

治理商品房公摊面积乱象,重庆市的办法或可借鉴。早在2002年,重庆市就出台地方法规,对商品房的计价方式作出规定,无论商品房现售还是预售,均以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。据报道,绝大多数国家的商品房买卖都是采取这种方式,没有什么公摊面积之说,购房者只为套内面积埋单,一目了然。

而且公摊面积还涉及到后续费用支出,包括物业费、取暖费等都是包含公摊面积在内的,甚至有的小区公摊领域,也被物业划出车位再次出租向业主收费。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙以水平投影面积一半的建筑面积。

以套内面积作为计价依据固然操作简单,公开透明。但是如果以套内面积+公摊面积作为计价依据,也未尝不可,前提是得保证公摊面积的公开透明——公摊面积包括哪些设施,每个设施的面积是多少,这些情况都要交代清楚,接受购房者的监督,以及有关部门的监管。总之,商品房公摊面积不能再糊涂下去了,相关部门有必要出台政策予以规范。

房奴们耗尽一家积蓄买了个实际面积缩水的房子,还要源源不断地被公摊面积吸血,可以说公摊面积制度真是害人不浅。希望我国早日取消公摊面积制度。

这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

信时评论 晏扬(媒体人)

所有的房屋在买卖的过程中,房子所报的面积都包含公摊面积,这些公摊面积不需要另算钱!就包含在房屋的总价内。在买卖房屋的过程中,除了房屋总价以外还需要缴纳税费(契税,营业税,个税等),根据国家和银行最新政策税费缴纳具体如下:一、契税政策从2010年1月1日--2010年12月31日止,日期认定:商品房以合同备案日期为准;二手房以登记受理日期为准。如下:1、90平方以下普通住房:契税2%2、90平方-144平方普通住房:契税3%3、144平方以上高档住房:契税:5.5%二、出售普通住房的营业税、个税交纳方式:(日期认定:与之前执行的依据时间一样):商品房以契税完税日期或证载时间为准;二手房以房改房契约或证载时间为准。1、未满五年的:营业税:差额的5.55%;或全额的5.55%个税:差额的30%或全额的2%2、满五年的:营业税:无;个税(不是唯一一套住房的):总额的3%或差额的40%个税3、满五年以上,且是唯一一套住房的:无营业税、个税:总额的2%或差额的30%那么在买卖房屋过程中需要注意很多方面,如:价格,户型,采光,楼层以及风水等等,根据个人情况而定!

公摊占比不断攀升,甚至超过使用面积

回答:

公摊面积也算是中国特色,国外基本都是采用住房实际建筑面积,大家国外买房几乎不会听到这个词,据悉,公摊面积发源于香港,香港地域狭小,房价更是寸土寸金,某开发商联合当地政府推出来公摊面积,降低房企成本,给消费者二次摊派。

谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。

据说公摊面积是李嘉诚发明的,这是市面的流行说法,我无法确证。李嘉诚先生90岁荣休时,很多人恶言恶语,其中一条罪状是:李嘉诚发明了公摊制度,使无数业主深受其害。

国内公摊面积应该是借鉴了香港,开发商自然乐见其成,消费者最终为此买单,原则来讲,购房者购买住房,周围的配套设施都是房企配备,它主要为了更好的吸引顾客,比如小区建个人工湖,电梯设备齐全,增加园林绿化等等,然而最终消费者最后被强制买单。对于具体公摊比例,也各不相同,全看房企设定,通常普通住宅公摊比例:多层为8%—15%,小高层10%—20%,高层15%—30%。比如大家购买一个130平方的房子,实际居住面积可能只有100平米,需要多支付购房款,以现在的房价,也是一笔不小的数目。

举个例子,打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积:63.43㎡,分摊建筑面积:21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33。

说真的,我特别不能理解:为何公摊会成为一项罪名。这件事情有那么复杂?

公摊面积不但增加购房者首次购买金额,而且还会增加后续的二次消费,比如物业费,取暖费等一系列收费都是按照购房收取,有政策后续将取消公摊,按实际收费。公摊面积自然不合理,好多事情很常见,大家可能习以为常,但并不意味着合理。这个主要取决于政策,许多人呼吁按实际面积购房,后续可能也会实现。

旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉告诉中新网记者,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的经验值。

张五常教授讲过一个故事。以前香港市场上卖螃蟹,都是用草绳系卖。草绳看起来很粗壮,于是有消费者发牢骚:我买的可是螃蟹,而不是草绳,你把草绳上称,这不是骗我钱吗?

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但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

听起来很有道理吧。据说当时政府出台规定,卖螃蟹不能再系草绳。消费者讨到便宜吗?当然没有!很快,螃蟹价格上涨了。

首先我们来看看公摊面积的定义:

而问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

在市场竞争之下,当螃蟹系着草绳卖时,算的是“毛重”,价格便宜一些;一旦没草绳,螃蟹就是净重,价格还能和毛重一样吗?肯定是要贵一些的。这就好比花生与花生米不是同一种商品。不难理解的。政府强行规定螃蟹不能系着草绳卖,最后的麻烦是:消费者要自己想办法来系螃蟹。

公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

猫腻一:做大公摊面积

回到住房公摊面积的话题。英美“屋内面积”计算方法,当然很好,它可以真实反映房屋面积,给人一分钱一分货的感觉。可公摊面积的计算方法,真的有那么糟糕吗?

正常的逻辑,开发商计算成本的时候肯定是把公用建筑面积的建筑成本算入房价里面的,然后给出的一个单价,但是实际中,我们购房的房屋实际使用面积还要把公摊面积扣除,这个就比如我们明知道开发商缺斤少两,我们还是必须要把钱付了,这个很明显中间的权益不对等。

一线城市四千多户楼盘,靠公摊面积可多赚千万

有些人说,公摊面积让房价看起来降低,而实际上屋内面积却很贵,这是一种欺骗。买房者用更高价钱,买到更少面积房子。公摊面积是开发商的一种欺骗手段。

目前中国唯一一个实行套内面积计算的只有重庆,这个确实比较符合大家的利益。而这个公摊面积的由来是香港的李首富带入内地,更重要的是还合法了。

一位不愿具名的业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。

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